住宅小区是居民生活的主要场所，是城镇运行的基本单元，在当前物业管理制度下，社区、物业服务企业和业委会相当于城市小区治理中的“三驾马车”，而业委会在运行中又处于关键地位。2019年9月，《约彩365彩票app下载安装_英国365bet体育_365app官方版下载物业管理条例》（以下简称“条例”）正式颁布实施，对我市物业管理行业存在的主要现实问题进行了逐一细化明确，为我市的物业管理行业提供更明确具体的法律依据。
但是，由于社会各界重视不足、业委会成员参差不齐、内部决策分歧多、工作消极被动等原因，新条例的实际执行落实情况与预期存在差距，业主对业委会的期望亦存在差距，物业小区群体性矛盾也频繁发生。如何更好地落实条例对业委会职责的规定、如何成立良性可发展的业委会组织、如何让业委会更好地发挥作用提高业主的居住体验度等业委会建设事宜，成为当前我们必须共同面对并予以解决的一个课题。
一、基本情况
1995年起，定海区城市小区引入物业管理机制，逐步推行规范物业管理。目前，业委会管理模式根据《条例》规定执行，即由街道办事处、乡（镇）人民政府指导本辖区内的业主成立和选举业主组织，协助监督业主组织依法开展活动；区住房和城乡建设行政主管部门负责指导街道办事处、乡（镇）人民政府开展相关工作。经统计，城区4街道共有成片居民小区141个，其中开放式小区共59个、准物业小区9个、物业小区73个，其中成立业委会的有73个，并在区房管中心备案的只有47个。
二、存在问题
（一）业委会各项工作未被高度重视
虽然业委会属于居民自治组织，但《条例》赋予了其一定的权利和义务，且业委会的履职情况直接影响居民小区的管理，甚至影响镇（街道）、社区多方面建设。然而，社会各界对业委会的特殊性和重要性认识不足、重视不够，导致对业委会的指导、监督的工作力度缺乏：一是镇（街道）未成立专职部门或专职人员主动指导业委会开展工作，目前均由工作人员兼职被动提供指导；二是未建立对业委会的考核机制，监督流于形式；三是相较于我市其他县区每年在物业及业委会中投入几百万的奖励扶持资金，我区在该方面合计十多万的奖励扶持明显力度不足。
（二）业委会日常运作缺乏制约机制
《条例》规定了镇人民政府（街道）指导本辖区内的业主成立和选举业主组织，协助监督业主组织依法开展活动。在实际工作中，其主要关注业委会成立、改选及备案工作，对于业委会的日常运作并未建立制约机制，缺乏深入监督管理，导致业委会运行管理不规范。例如，调研发现，部分自主管理的小区业委会主观能动性不强，对小区日常事务不闻不问，导致小区卫生环境、治安环境较差；疫情期间，白泉某小区业委会主任带头鼓动住户赶走居家隔离人员，造成不良影响等。另外，业委会与物业服务企业签订协议后，对物业日常管理未能起到很好的监督作用，与业主间的沟通较少，如业主向物业反映事情后无果无处找人诉说，长此以往激发物业与业主、业委会与业主之间的矛盾。
（三）业主参差不齐导致业委会功能难发挥
业委会是维护小区全体业主利益的代表人，业主选举业委会的目的之一，是希望业委会能积极主动的做工作和为他们服务。但事实上，绝大多数的业委会在行使权力、履行义务时因种种原因逐渐较为被动。主要体现为：一是业委会成员出于热情或者责任心免费为业委会服务，并耗费了大量的时间和精力，然而因为广泛存在业主不理解不支持的情况，工作热情逐渐磨灭，最后陷入被动或不动状态；二是居住在同一物业小区内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等各不相同，从这些业主中选择出来的业委会成员自然代表着各自不同的利益群体，且他们的工作模式、作风及思想倾向也不同，导致业委会内部矛盾发生，意见相左无法落实各项工作；三是我区物业小区业委会成员2/3以上为时间充裕的退休人员，这类成员年龄较大、不熟悉物业管理的政策法规，导致他们不仅不了解自己在履职中的地位、作用、权利和义务，而且在处置小区事务时存在较大随意性，对小区整体品质提升及发展也缺乏前瞻性；四是业委会成员与广大业主之间的沟通交流较少，特别是青年一代的业主，因工作、性格等原因主要通过微信等方式参与小区管理事务，而年长一代的业委会成员基本靠现场交流沟通，导致二者间难有顺畅的沟通交流。
（四）业主小区管理低参与导致业委会权威性难被认可
在小区实际管理中，普遍存在抱有随主流、搭便车或吃力不讨好心态的业主，或是因自身工作繁忙或法律知识不足、管理能力较差而参与度不够的业主。此类业主为数众多，参与业委会事务的积极性不够，行使自治权利的意识不强，对业委会缺乏关注度、信任度，当遇到物业管理方面的问题时，基本态度为忍耐或者自行解决，基本不会去找业委会解决，而是(如拒交物管费等)，缺乏对物业管理的参与意识。
三、对策建议
（一）建立上下协调、齐抓共管的三级责任体系，确保有人抓
按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、居民自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，进一步明确管理责任，细化各部门指导监督、实施考核等的实施细则，按规程推进业委会规范建设落实。切实落实《约彩365彩票app下载安装_英国365bet体育_365app官方版下载定海区人民政府办公室关于贯彻<约彩365彩票app下载安装_英国365bet体育_365app官方版下载物业管理条例>的实施意见》，区住建局作为本区物业行政主管部门，负责本辖区物业管理活动的监督管理工作；镇人民政府（街道办事处）明确物业管理组织机构，落实物业管理工作人员，承担辖区内居民小区物业管理工作的主体责任，做好指导、监督辖区内物业管理区域业主组织的成立和选举、换届和改选，协调物业管理与社区治理、社区建设的关系等工作；发改、财政、公安、司法、综合行政执法等职能部门根据条例履行好各自职能，切实完善物业管理体系。其中，尤其要构建社区治理目标责任机制。推进物业管理工作重心向基层下移，把物业管理纳入社区建设和社会综合治理体系，建立健全社区党组织、村（居）民委员会、业委会和物业服务企业议事协调机制，把社区“兼和式党支部”融入业委会，构建相应的社区治理目标责任机制。
（二）健全规范有序、同向发力的监督管理机制，确保抓得牢
一是主管部门与属地管理同向发力。街道社区对业主大会、业委会组建、换届和日常运作监督管理，行业主管部门对业委会选举程序进行进一步梳理，尤其在物业企业选聘、维修资金使用、重大事项决策中做到主动积极介入，强化指导、引导和过程管理，发现问题第一时间要求整改。
二是多样业委会监管机构长效监管。参考先进地区优秀经验，在条件符合的小区内另行选派人员成立监委会，或者聘请第三方审计机构进行财务监督，建立长效监督机制。建议由街道牵头，成立街道范围内的业委会监督委员会，由区域内各社区主任和居民代表共同组成，由街道分管领导负责，对各业委会进行定期的监督和不定期的抽查，接受居民对业委会的投诉，同时聘请第三方专业机构每年进行审计以及对业委会成员的离任审计。监督机构需要规范化运作，成员定期轮换。
三是业主投诉举报途径畅通优化。广泛深入走访小区居民，定期或不定期了解业委会履职情况，发现业委会成员违法违规行为立即审查处理；在街道、社区建立专门的投诉举报途径，可设置公开的投诉举报电话或者投诉箱等，使业委会接受广大业主监督。
（三）打造专职专业、良性互动的规范服务团队，确保抓得顺
一是提高业委会队伍的素质。在筹备（换届）业委会时，尽可能把乐于奉献、有一定业余时间、履职能力强、积极缴纳物业费、精力充沛的业主作为业委会成员候选人。同时积极号召热心公益事业的年轻人、机关事业单位、社区工作人员以及工程、财务、法律等专业技术人员，参与业委会成员的竞选，使业委会队伍成熟化、知识化，专业化。
二是党建引领提升组织合力。强化党对业委会工作的领导，充分发挥党组织的凝聚力、战斗力、组织力。可通过建立依托业委会成员中的党员组成党的工作小组，或是在社区党支部中遴选有公信力、号召力、热心参与社区事务的党员，组成党的工作小组派驻到各业委会，作为脱离于业委会的“第三者”，参加业委会工作例会，没有表决权，但拥有话语权，在不干预业委会依法依规行使职权的工作的前提下，为小区业委会工作提出意见或建议。通过这两种方式，加强工作引领，使业委会能够更好地将党和政府的决策部署与业委会工作有机结合起来，团结带领广大业主积极参与美丽家园建设。
三是成立小区管理委员会。学习萧山优秀经验，在业委会筹备、改选以及无业委会等特殊情况下，成立由片区民警、街道工作人员、社区副主任、4名经前期谈话考察比较有公信力和话语权的居民代表组成的小区管理委员会。以时间换空间，既先确保当下业委会的相关职责能有效落实，又为下一届业委会筹备做好各项准备工作。
（四）出台全方位、多维度的支撑保障机制，确保抓得好
一是建立业委会考核机制。采用年度工作评分制进行优胜劣汰，其中涉及业委会详尽的考核评分指标，由业主、社区、街道、行业主管部门四方对其年度工作进行客观公正的评价打分；并根据评分结果对全区业委会进行排名，优秀者进行奖励，落后者进行督促整改，末尾者限制业委会公正权利并建议重新改选。
二是制定业委会扶持奖励办法。通过对全区业委会的考核评比，对处于前列的业委会进行奖励，提高业委会成员的工作积极性和主动性。
三是强化宣传增强业主参与意识。由街道、社区加大对业委会的职责、权利、义务等内容的宣传和引导，培养业主主动参与小区治理的意识，引导业主树立正确的服务消费理念，增强其参与意识、自律意识和有偿服务意识，让业主逐渐成为“成熟”的消费者，自觉、主动参与小区的管理。行业主管部门积极开展涵盖法律法规、政策文件、工作台账、沟通技巧、资金管理、商业行为规范、诚信道德等各方面的技能培训，提高业委会成员的履职能力；同时不断探索创新培训形式，例如课堂授课、先进经验交流分享、现场观摩等，提高学习培训的效果。